Propriété immobilière et séparation à Aix-en-Provence : ce que dit la loi

il y a 8 heures
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Vous vous séparez à Aix-en-Provence ? La question du devenir de votre maison ou appartement devient rapidement centrale. Qui garde le logement familial ? Que faire en cas de désaccord ? Quelles sont les règles selon votre situation conjugale ?

En tant qu’avocat pratiquant le droit de la famille à Aix-en-Provence depuis 32 ans, je vous guide à travers les enjeux juridiques et patrimoniaux de la séparation immobilière.

1. Le régime matrimonial : fondement de vos droits

Mariés : communauté ou séparation de biens

Sous le régime de la communauté légale, les biens acquis pendant le mariage sont communs. Le partage nécessite l’intervention d’un notaire et potentiellement du Juge aux Affaires Familiales du Tribunal Judiciaire d’Aix-en-Provence.

Sous le régime de la séparation de biens, chacun reste propriétaire de ce qu’il a acheté. Seuls les biens acquis conjointement relèvent de l’indivision.

PACS et concubinage : l’indivision

Pour les couples pacsés ou en concubinage, seule compte la propriété inscrite sur l’acte d’achat. En cas d’achat conjoint, le régime de l’indivision s’applique (articles 815 et suivants du Code civil). Principe fondamental : “nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision”.

2. Trois options lors de la séparation

Option 1 : Vendre le logement

La vente amiable reste la solution la plus fréquente. Elle nécessite :

L’accord des deux parties
Une estimation immobilière fiable (marché aixois 2025)
L’intervention d’un notaire
Le partage du prix après déduction des emprunts

Attention à la fiscalité : exonération possible pour la résidence principale, sinon taxation à 36,2% (plus-value immobilière).

En cas de blocage, le Tribunal Judiciaire d’Aix-en-Provence peut ordonner la vente aux enchères ou la licitation.

Option 2 : Racheter la part de l’autre

Le rachat implique le versement d’une soulte, calculée ainsi :

Formule : Soulte = (Valeur actuelle du bien / 2) - (Capital restant dû / 2)

Exemple à Aix-en-Provence :

Bien : 450 000 €
Emprunt restant : 150 000 €
Soulte à verser : 150 000 €

Conditions obligatoires :

Accord de la banque (capacité de remboursement)
Acte notarié de rachat
Paiement des droits de mutation (1 à 2,5%)

Option 3 : Indivision temporaire

Maintien du bien en indivision avec règles strictes. Le conjoint qui occupe seul doit verser une indemnité d’occupation (article 815-9 du Code civil).

Calcul de l’indemnité : 50% de la valeur locative mensuelle si vous détenez 50% des parts.

3. Les crédits immobiliers : attention à la solidarité

Les co-emprunteurs restent solidairement responsables vis-à-vis de la banque, même après la séparation. Si l’un ne paie plus, la banque peut poursuivre l’autre pour la totalité.

Solutions :

Accord amiable avec la banque (substitution d’emprunteur)
Décision judiciaire : le JAF peut répartir la charge du crédit
Recours contributif entre ex-conjoints (article 1214 du Code civil)

4. Le rôle du Juge aux Affaires Familiales

Le JAF du Tribunal d’Aix-en-Provence peut statuer sur :

L’attribution du logement (notamment au parent gardien)
La fixation de l’indemnité d’occupation
La répartition des charges du crédit
Les mesures d’urgence (ordonnance de protection en cas de violences)

Délais moyens (2025) :

Divorce par consentement mutuel : 1 à 3 mois
Divorce contentieux : 18 à 24 mois

5. Protection du logement familial

Le juge privilégie la stabilité des enfants et peut attribuer la jouissance du logement au parent gardien, même s’il n’en est pas propriétaire (article 1751 du CPC).

En cas de violences conjugales :