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Résiliation du bail et expulsion du locataire, l’action oblique reconnue au copropriétaire le permet

Dernière mise à jour : 16 févr. 2023

Si un bailleur n’expulse pas son locataire alors que ce dernier porte atteinte au droit de jouissance paisible de copropriétaires par une activité contraire au règlement de la copropriété, ces derniers sont en droit d’exercer l’action oblique.


Résiliation du bail et expulsion du locataire, l’action oblique reconnue au copropriétaire le permet
Résiliation du bail et expulsion du locataire, l’action oblique reconnue au copropriétaire le permet

La Cour de cassation rappelle qu’un copropriétaire peut solliciter la résiliation d’un bail commercial en cas de carence du copropriétaire bailleur (v. déjà, Civ. 3e, 12 juill. 2018, n° 17-20.680) par la voie de l’action oblique.


Issue du régime général des obligations, l’action oblique permet à un créancier d’exercer l’ensemble des droits et actions de son débiteur en cas de carence de ce dernier, à l’exception de ceux exclusivement attachés à la personne du débiteur (par ex., une demande de divorce).


Ainsi, en l’espèce, l’action en résiliation du bail, détachée de la personnalité même des débiteurs, entrait sans difficulté dans le champ d’application de cette action, qui permet à chacun des copropriétaires victimes d’engager, en cette qualité, une action oblique, c’est-à-dire une action en justice en lieu et place du copropriétaire bailleur ayant négligé de l’exercer.


Cette action n’est toutefois recevable qu’à la double condition, d’une part, que l’inertie du débiteur soit établie (ici, les copropriétaires bailleurs) et, d’autre part, que cette inaction compromette ses droits de créancier.


Précisément, le rejet du pourvoi se justifiait en l’espèce dans la mesure où ces deux conditions étaient remplies : avertis des nuisances occasionnées, les bailleurs n’ont pourtant jamais intimé à leur locataire de respecter le règlement de copropriété et leur inaction avait ainsi conduit à méconnaître le droit de créance des propriétaires victimes de ces nuisances, tiré du règlement de copropriété, plus précisément de sa clause interdisant de causer un trouble de jouissance à ses occupants.


Cette décision, si elle n’est que la stricte application de l’action oblique prévue par l’article 1341-1 du Code civil (art. 1166 anc.) a le mérite de rappeler que cette action n’est pas circonscrite aux créances de sommes d’argent et qu’elle peut, notamment dans le cadre d’une copropriété, permettre la résiliation d’un bail commercial en cas de carence d’un copropriétaire bailleur.

Comme le rappelle la Cour dans l’énoncé de sa solution, cet élargissement fut opéré par la jurisprudence ayant reconnu au syndicat des copropriétaires (Civ. 3e, 14 nov. 1985, n° 84-15.577), puis aux copropriétaires eux-mêmes (Civ. 3e, janv. 1991, n° 89-10.959), le droit d’exercer à l’encontre d’un locataire l’action oblique en lieu et place d’un autre copropriétaire, bailleur, à la condition au demeurant indispensable de démontrer la carence de ce dernier (Civ. 3e, 12 juil. 2018, n° 17-20.680). Dans ce cas, la jurisprudence exige du demandeur, afin de justifier son intérêt à agir, qu’il démontre la violation du règlement de copropriété et le préjudice qui en résulte pour les autres copropriétaires (Civ. 3e, 22 juin 2005, n° 04-12.540), lesquels seront alors en droit, si cette double preuve est rapportée, d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du preneur.


La violation du règlement de copropriété est le plus souvent établie par la méconnaissance de sa clause proscrivant toute atteinte à la tranquillité des copropriétaires et le préjudice réparé est généralement caractérisé par une dégradation des parties communes ou par un trouble de jouissance (v. Civ. 3e, 19 nov. 2015, n° 14-18.752).


Il est enfin à noter que l’intérêt à agir du copropriétaire exerçant l’action oblique est, dans ce cadre, apprécié avec souplesse au regard des conditions posées par l’article 1341-1 puisque le locataire peut parfaitement être à jour de ses loyers et que la carence du copropriétaire bailleur n’entraîne pas son appauvrissement. L’inertie de ce dernier, incapable de faire respecter le règlement de copropriété par son preneur, et le préjudice en conséquence causé à un autre copropriétaire suffisent à ce que l’action de ce dernier, sur le fondement de l’action oblique, en résiliation du bail et en expulsion du preneur, soit jugée bien fondée (v. dans le même sens, pour une action engagée par un syndicat de copropriétaires, Civ. 3e, 19 nov. 2015, préc.).


Est oblique ce qui n’est pas droit ; pourtant, l’action oblique permet parfois de rétablir le droit.



Auteur : Merryl Hervieu

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