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L'absence de mise en concurrence de contrats de syndic ne rend pas nulle sa désignation en AG

Dernière mise à jour : 16 févr. 2023

Le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic ne rend pas nulle la résolution désignant le syndic prise en assemblée générale.


L'absence de mise en concurrence de contrats de syndic ne rend pas nulle sa désignation en AG
L'absence de mise en concurrence de contrats de syndic ne rend pas nulle sa désignation en AG

Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en annulation d’une résolution d’assemblée générale relative à la désignation du syndic. Selon lui, la mise en concurrence obligatoire de plusieurs projets de contrats de syndic n’a pas été effectuée, rendant nulle la résolution adoptée.


La cour d’appel rejette la demande du copropriétaire.


La Cour de cassation confirme. Le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence n’est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l’assemblée générale.


À noter :

La précision est nouvelle. En effet, la loi Alur 2014-366 du 24 mars 2014 a instauré une obligation de mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic en cas de changement ou de renouvellement du syndic en place (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 21). Cette obligation avait notamment pour objectif d’inciter les syndics à s’établir dans les villes où la concurrence était actuellement limitée, de renforcer leur compétitivité et leur professionnalisation.


L’obligation initiale a été par la suite assouplie par la loi 2015-990 du 6 août 2015 en raison de la lourdeur du travail qu’elle impliquait pour le conseil syndical, qui devait quasi annuellement procéder à une mise en concurrence même quand la copropriété était satisfaite de son syndic.


Mais aucun de ces textes n’a prévu de sanction assortissant le non-respect de cette obligation.


Fallait-il dès lors sanctionner par la nullité de la décision désignant le syndic le défaut de respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence ?


Dans cet arrêt de principe, la Cour de cassation répond par la négative, à défaut de texte prévoyant expressément cette sanction.


Cette solution présente l’avantage de préserver la sécurité juridique des copropriétés, qui, à défaut, auraient eu à supporter le risque d’annulation rétroactive de la désignation du syndic et, donc, des actes réalisés par lui.


Elle est par ailleurs en concordance avec l’ordonnance 2019-1101 du 30 octobre 2019, qui a de nouveau modifié l’article 21 et, cette fois-ci, expressément prévu que le non-respect de la formalité de mise en concurrence ne rendait pas nulle la décision de désignation du syndic.



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