Assemblée générale des copropriétaires

Chaque copropriétaire présent ou chaque représentant doit signer la feuille de présence. Il est désormais possible d’assister à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant l’identification. Sur la base d’un devis transmis par le syndic ou le conseil syndical, l’assemblée générale décide des moyens et supports techniques à mettre en œuvre pour permettre la participation à l’AG à distance. Le coût est à la charge du syndicat des copropriétaires. Les copropriétaires qui entendent utiliser ce dispositif doivent en informer le syndic au moins 3 jours avant l’AG. La feuille de présence doit distinguer le copropriétaire présent physiquement, le copropriétaire représenté, le copropriétaire qui participe à l’AG à distance et celui qui vote par correspondance.

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Au début de la réunion, l’assemblée désigne un président de séance parmi les copropriétaires (le syndic ne peut pas présider la séance).

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L’AG ne prend de décision valide que sur les questions à l’ordre du jour. Elle peut également examiner une question non inscrite à l’ordre du jour, mais ne peut pas prendre de décision.

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On vote sur chaque point : chaque copropriétaire a un nombre de voix correspondant à sa quote-part des parties communes. Il est désormais possible de voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale au moyen d’un formulaire qui doit être joint à la convocation à l’AG. En cas de défaut de sens de vote (ni contre, ni pour) ou d’abstention, le vote sera considéré comme défavorable. Il en sera de même si le vote par correspondance a lieu suite à des débats de l’assemblée qui ont modifié profondément la résolution portée sur l’ordre du jour.

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Les décisions sont prises selon des majorités différentes en fonction de leur importance :

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Majorité simple (dite de l’article 24)

C’est la majorité des votes exprimés à l’exception des abstentions :

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• Opérations de gestion du syndic, d’entretien des parties communes et d’administration de l’immeuble.

• Travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et sécurité physique de ses occupants, modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires par une loi, dans le cadre d’une restauration immobilière, travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, etc.

• Opération d’équipement des places de parking couvertes de borne de recharge pour les véhicules électriques.

• Suppression du vide-ordures.

• Autorisation permanente accordée aux forces de l’ordre de pénétrer dans les parties communes.

 

Depuis le 1/6/2020, l’assemblée des copropriétaires peut confier aux membres du conseil syndical, lorsqu’il est composé d’au moins trois membres, le pouvoir de prendre des décisions relevant de la gestion courante de l’immeuble. Cette délégation ne peut être accordée que pour une durée limitée de 2 ans. Le syndicat des copropriétaires doit souscrire pour chacun des membres du conseil syndical une assurance de responsabilité civile. Le conseil syndical peut dans ce cadre choisir entre plusieurs entreprises et gérer directement les travaux d’entretien des parties communes (le syndicat de copropriétaires fixe en assemblée générale, les plafonds de dépenses à ne pas dépasser) sans avoir besoin de l’approbation du reste de la copropriété. Les décisions sont prises à la majorité des membres du conseil syndical. En cas de partage des voix, celle du président du conseil l’emporte.

La liste des personnes pouvant devenir membre du conseil syndical est étendue aux ascendants et descendants des copropriétaires.

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Majorité absolue (dite de l’article 25)

C’est la majorité des voix de tous les copropriétaires (même s’ils ne sont pas présents ou pas représentés). Si, au cours de l’AG, cette majorité n’est pas atteinte, mais si plus d’un tiers de tous les copropriétaires ont voté pour, un nouveau vote est organisé sur le champ à la majorité simple sauf si l’AG décide de reporter la question à une autre assemblée. Si le tiers des voix n’est pas atteint, une nouvelle AG convoquée, dans un délai de 3 mois maximum, peut voter à la majorité simple. Le délai de convocation peut être réduit à 8 jours. La majorité absolue est, notamment, requise dans les cas suivants :

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• Maintien ou révocation du syndic.

• Délégation de pouvoir.

• Fonctionnement de la copropriété.

• Travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre dont les opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique réalisée à l’occasion de travaux affectant les parties communes de l’immeuble.

• Autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à sa destination.

• Pose des compteurs individuels d’eau froide.

• Montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire (hors celui de syndic).

• Installation ou adaptation d’antennes.

• Modalités d’ouverture des portes d’accès à l’immeuble.

• Installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage, etc.

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Si l’AG approuve un contrat, un devis ou marché avec plusieurs candidats, elle ne peut faire un second vote à la majorité simple qu’après avoir voté à la majorité absolue sur chacune des candidatures.

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Double majorité (dite de l’article 26)

C’est la majorité des copropriétaires par tête et en voix (au moins les 2/3 des voix). Par exemple, si la copropriété compte 10 copropriétaires et une répartition en millièmes, il faut que la décision soit approuvée par 6 copropriétaires (majorité des voix) représentant 667/1 000e (2/3 des voix) :

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• Actes d’acquisition et d’aliénation.

• Modification du règlement intérieur.

• Travaux d’amélioration (transformation d’équipements existants ou adjonction d’éléments nouveaux).

• Suppression du poste de concierge ou de gardien sauf si cette suppression porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives en vertu du règlement de copropriété. Dans ce cas, il faut l’unanimité.

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Unanimité

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• Souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat pour financer des travaux votés concernant les parties communes ou des travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives.

• Vente des parties communes nécessaires à la conservation et au respect de destination de l’immeuble.

• Suppression d’un équipement collectif.

• Modification de la répartition des charges.

• Modification du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble.

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Les passerelles

Pour éviter les situations de blocage liées au fort absentéisme des copropriétaires en assemblée générale (AG), une procédure de passerelle s’applique, depuis le 1/6/2020, à toutes les décisions relevant des majorités de l’article 25 et de l’article 26. Cette procédure permet de procéder à un second vote à la majorité immédiatement inférieure à celle normalement requise. Par exemple, lorsque l’AG n’a pas pu décider à la majorité absolue, la résolution peut être adoptée à la majorité simple. Pour faire l’objet de ce second vote, le projet doit recueillir l’approbation de la moitié des copropriétaires présents (ou ayant donné procuration ou voté par correspondance) représentant au moins le tiers des voix des copropriétaires.

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Des règles spécifiques pour les petites copropriétés

Dans les copropriétés de deux lots, si l’un des deux copropriétaires détient plus de la moitié des voix, il pourra prendre seul les décisions de l’AG relevant, en principe, de la majorité de l’article 24. Si l’un des deux copropriétaires détient au moins 2/3 des voix, il pourra prendre des mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble, même si elles ne présentent pas de caractère d’urgence. En cas de décision unilatérale, celui qui en est à l’origine doit la notifier à l’autre copropriétaire. L’un pourra convoquer l’autre à une AG en lui notifiant l’ordre du jour.